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杜安環保
近年來，“綠色化”已成為物流地產行業發展新聚焦點。越來越多的物流地產企業將“綠色”作為投資建設物流設施、塑造物流倉儲產業鏈與供應鏈的發展方向，系統整合物流價值鏈服務，形成持續的核心競爭力，以滿足利益相關方提出的綠色發展新要求，推動降本增效、促進可持續發展。本文首先對物流地產行業的發展背景及國內外發展現狀進行梳理，分析物流地產行業踐行ESG理念的積極作用，并根據物流地產行業新格局選擇兩家企業進行ESG表現分析，最后基于ESG視角提出建議，為我國物流地產行業綠色化發展助力。
一、物流地產綠色化發展背景及現狀
(一)綠色化發展背景
當下，物流地產綠色化發展已成為行業發展新趨勢。一方面，在全球倡導可持續發展的大背景下，物流地產處于物流價值鏈構成的微笑曲線頂端，在將地產和物流相結合，帶來互補效應和更多附加價值的同時，也應迎合綠色發展新需求，關注能源消耗和碳排放情況，促進世界可持續發展。另一方面，在電子商務蓬勃發展、消費人口增長等因素影響下，物流地產市場已成為全球投資者關注的焦點。隨著電商滲透率的逐步上漲以及倉儲物流產業鏈交易額的屢創新高，物流地產投資交易市場競爭將進一步加劇，促使物流資產成交價格上漲，資本化率下降，利潤空間更小，從而對成本有著更高的要求。而物流地產通過運用綠色化發展理念可降低運營成本，實現降本增效，助推行業可持續發展。
(二)綠色化發展現狀
1、國際層面
國際物流地產始于20世紀80年代，其經營管理在歐美國家發展已較為成熟。越來越多的企業為滿足綠色發展需求，提升核心競爭力，紛紛將目光調整至資源、環境和效率等方面，綠色物流地產得以發展。在政府政策方面，發達國家積極完善綠色物流政策體系，踐行綠色物流理念。德國聯邦政府通過對物流現狀、經濟布局的調查，根據各種運輸方式銜接的可能性，對交通干線、交通樞紐進行整體規劃，對物流地產的布局、用地規模以及未來發展進行全國范圍內的合理規劃；日本政府為確保實現“構建物流系統以減輕環境負荷和貢獻于循環型社會”的目標，出臺了《新綜合物流施政大綱》，根據社會實際情況構建物流體系。在物流地產企業方面，國外物流地產開發商十分重視物流地產規模和物流網絡的建設，以可持續發展為經營目標核心，借助高效的物流地產網絡，以獨特的優勢為消費拉動型的需求增長提供更高的經濟、環境和社會價值，打造高品質建筑，提高供應鏈效率。
2、國內層面
我國物流地產行業物流倉儲等基礎設施建設需求正持續升級。一方面倉儲出口需求隨著市場的相繼開放增長勢頭呈積極態勢；而國內消費不斷升級，對物流配送產生更加嚴苛的要求。另一方面，我國的城市化發展和人均擁有甲型物流設施不足的現狀也增加了對物流基礎設施建設的需求。我國的城市化和集群化在帶來效率提升的同時，也需要更高要求的基礎設施運轉其所消耗的巨大資源。同時中國擁有14億人口，約8000萬的甲型物流設施，即人均0.06的擁有量，較日本0.2、美國0.8等發達國家明顯存在更為廣闊的擴容空間。針對這一需求升級壓力，我國政府出臺了多項政策法規，在與農業等其他經濟部門相協調的同時，將物流列入新基建領域，支持其投資建設，以滿足更為廣闊的國家戰略需求。
表1 物流地產綠色化發展相關政策
我國物流地產行業現已處在發展高潮階段，外資占比下降，形成以傳統物流地產商和渴望建造“投、建、融、管”商業閉環的物流企業為主的行業新格局。中國物流地產的綠色化發展一方面得益于國外傳統地產開發商普洛斯、安博、蓋世理等在中國市場的布局，并將綠色發展理念、綠色環保意識、物流地產的環保標準帶入中國。另一方面，擁有優質物流地產資源的物流企業，將綠色發展理念貫徹落實在建造“投、建、融、管”商業閉環中，以推動企業倉儲物流業務綠色化、可持續發展。
二、物流地產踐行ESG理念
(一)ESG與物流地產綠色化發展的基本理念相契合
物流地產綠色化發展即物流地產企業以環境、資源和效率為中心，兼顧物流園區、倉儲的開發、建造以及運營對環境的影響，采取綠色低碳的發展理念與經營方式，使企業目標與環境目標相一致，實現可持續發展。這與ESG通過環境、社會、公司治理衡量企業和組織可持續發展績效表現相契合。
(二)ESG良好表現有利于物流地產企業核心競爭力持續提升
一是有利于物流地產企業融資。ESG良好表現會獲取更多融資渠道和手段，降低融資成本。ESG會從環境、社會績效以及公司治理的角度審視公司應對風險、長期可持續發展的能力，所以投資者在做投資決策時更偏好ESG表現好的企業以取得良好的投資成果。
二是降低企業運營費用。物流地產企業將ESG理念踐行在基礎設施綠色建造、綠色低碳運營過程中，可以幫助自身及企業客戶降本增效，實現更大的環境效益，長遠來看還可以提高投資回報率。
三是ESG良好表現有利于提升企業形象。ESG良好表現體現了企業的社會責任，可提高員工的工作滿意度和生產效率，提升企業形象。同時可以通過“堅持可持續發展”“綠色化”來塑造品牌特色。
(三)踐行ESG理念令企業各個主體都受益良多
首先踐行ESG理念可以提升企業的經營效率及核心競爭力，進而增加企業利潤使股東受益。其次物流地產企業踐行ESG理念而建造的綠色環保倉儲、物流園，可使客戶降低運營成本以及減少稀缺資源的消耗量，使客戶收益。最后，踐行ESG理念使物流地產公司項目地區一方面吸引投資的能力提升而促進該地區經濟發展，另一方面碳排放的減少、資源的節約會給該地區環境帶來正向作用。
三、物流地產企業ESG表現案例分析
根據物流地產行業新格局，選取了傳統物流地產外資企業普洛斯中國以及渴望建造“投、建、融、管”商業閉環的物流企業順豐控股(SF)進行ESG表現的案例分析。兩家公司提供了不同的綠色化發展思路，普洛斯中國是供應鏈、大數據及新能源三大業務板塊相結合推進零碳化供應鏈基礎措施，走獨特的碳中和路線。順豐則是可持續發展物流路線，致力于打造綠色產業園并設立專項投資“綠色”模塊的物流地產資金，同時與產業鏈上下游合作，推動循環經濟發展。兩家企業都將業務與ESG整合，在運營中考慮了ESG因素，ESG信息披露質量較高，為我國物流地產企業綠色化發展提供了良好經驗借鑒。但相對來說，普洛斯中國更為成熟，在探索物流地產綠色化發展上更具有全局性。
(一)普洛斯中國
普洛斯(GLP)成立于2003年，現已成為專注于供應鏈、大數據及新能源領域新型基礎設施的產業服務與投資管理公司。普洛斯中國作為普洛斯綠色物流地產的中國化實踐，其ESG表現可以從以下幾個方面展開分析。
在環境維度下，普洛斯一方面大力發展新能源資產及服務，如太陽能、充換電基礎設施等；另一方面通過各種科技創新應用，提高資產管理運營效率，降低碳排放。兩方面結合，形成普洛斯管理的供應鏈及大數據基礎設施運營的碳中和路徑，更有利于輸出碳中和解決方案，將零碳化進一步推到產業鏈上下游。其次是推進零碳化供應鏈基礎設施。一方面，普洛斯以科技化推進供應鏈基礎設施綠色低碳運營。如普洛斯寶山物流園，從園區屋頂光伏、光控+時控的園區LED照明系統出發搭建碳管理平臺，實現園區碳排放和碳減排全程的數字化可視化管控。另一方面，普洛斯攜手生態內合作伙伴持續探索更多碳中和創新技術和方案。
在社會維度下，一是推動區域經濟發展及城市更新。目前普洛斯在中國70個地區市場，推進物流倉儲的同時還投入先進制造、科技研發產業園等資產，服務于產業鏈上下游企業，促進產業集群發展，如打造新型基礎設施助力蘇州工業園區經濟發展；改建舊廠房助力東莞產業升級等。二是創造更大的社會價值。普洛斯通過投資物流、運輸行業以提高從業人員工作環境的安全度和舒適度，并保障國際貨運運力。
在公司治理維度下，一是將ESG原則融于投資決策和業務運營的各個環節。在資產服務方面，提供綠色運營管理、綠色建筑程序；在資產管理方面，進行資產ESG盡職調查、綠色建筑設計與施工等。在投資層面，履行ESG責任投資承諾和要求、ESG投資戰略和管理等。二是采購陽光化及供應鏈管理。普洛斯把ESG政策要求整合到招標文件及與承包商和供應商的合同中，立足于科學化、合理化的采購和監管制度，提高采購效率。
(二)順豐控股
順豐控股股份有限公司(以下簡稱“順豐”)為全球第四大快遞企業、國內領先的快遞物流綜合服務商，并成為唯一入選《財富》中國ESG影響力排行榜的快遞物流企業。順豐旗下子公司順豐泰森控股(集團)有限公司作為物流地產公司，依托順豐的產業資源與中信資本共同投資物流地產項目，期望實現“投、建、融、管”的商業閉環。順豐控股的ESG表現可以從以下幾個方面展開分析。
首先是可持續物流方面。關于綠色運輸，順豐積極實施節能減排措施，抑制快遞運輸對環境造成的危害。關于綠色轉運，順豐致力于打造綠色產業園，通過建設光伏發電站、優化倉庫空間布局等多種方式，降低快遞中轉對環境的污染。其次在推動循環經濟方面。順豐深入推進循環經濟發展，積極與上下游產業鏈合作，同時在社會層面推行環保理念，推動綠色產業發展。最后是數據安全治理。公司進一步完善數據隱私與網絡安全保護政策及管理框架，從底線要求、運維措施、方法論、生態場景等維度建立了四大安全能力體系。
四、ESG視角下我國物流地產行業綠色化發展建議
(一)政府層面
一方面，政府應制定和完善相關政策，確保在物流地產的開發、建設和運營過程中貫徹和落實ESG理念，進行ESG信息披露等。同時政府對ESG表現良好的物流地產企業應該給予相應的激勵機制，有利于企業實現正向反饋。另一方面，政府應積極學習國外物流地產方面的先進經驗，結合我國實際，建立相應政策下的保障措施并統一物流標準，使企業有效銜接，降低物流成本以促進我國物流地產綠色化的健康發展。
(二)企業層面
一是投資綠色。首先是企業應投資于交通樞紐地段，縮短公司租戶與終端客戶的運輸距離，有利于減少整個供應鏈內的碳排放量。其次是投資棕色地塊，即具有現實或潛在有害危險物污染因素的不動產，物流地產企業可以對其破壞因素進行評估并制定一系列重新利用方案，以使土地回歸至有利于環境和經濟的狀態，實現土地的可持續發展。最后是建造綠色倉儲及物流園區時貫徹綠色建筑標準，一方面有利于企業秉持統一的建造實施準則，另一方面，獲得國內外綠色標準認證也有利于樹立企業形象，打造企業綠色名片。
二是將ESG理念作為長期發展戰略貫徹到供應鏈基礎設施建設環節。首先環保倉儲、綠色產業園等基礎設施在開發設計時，就應以ESG及零碳化理念為中心點，考慮空間布局、選址、能源如何回收利用等。其次在建造過程中，選擇可回收的建筑材料，采用節能照明系統以及降低裝修噪音等綠色化建造方式，減少對環境的負面影響。最后企業在運營環節，也應踐行ESG理念，發展以客戶需求為中心的綠色低碳運營模式，如通過科技創新建立碳管理平臺等，運用數據可視化的方式提高減排效率，實現可持續發展優勢，長期來看也可提高投資回報率。
三是物流地產企業將ESG嵌入新發展模式的同時也應關注綠色金融以實現資本的驅動。如發行綠色CMBS、REITs等證券化產品以幫助相關物流地產企業拓寬融資渠道、優化資產負債結構。
(三)金融機構層面
一方面，金融機構要將物流地產企業的ESG表現納入授信考核，以推進企業踐行ESG理念，強化ESG信息披露及與利益相關者的交流互動，進而滿足投資者對物流地產企業提出的ESG新要求。另一方面，金融機構也應該進行投融資動態追蹤機制創新，有效評估物流地產企業在ESG管理的資金運用情況，了解資金流向是否應用于綠色化項目建設，以提高資金利用效率，推動物流地產向綠色化發展。（注：原文有刪改）
作者：
程心如 中央財經大學綠色金融國際研究院助理研究員，長三角綠色價值投資研究院助理研究員
于欣冉 中央財經大學綠色金融國際研究院科研助理
施懿宸 中財綠指首席顧問
原標題：IIGF觀點 | ESG視角下我國物流地產行業綠色化發展及建議
